警惕阴阳合同 不可不知潜规则

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所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

房屋买卖

在实践中,“阴阳合”大量出现。如在二手房交易中,“阴合”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。

在二手房交易市场中常用的形式有两种:一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。

“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序。实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。同时,买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

法律效力

一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。

实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

法律限制

对于一笔交易,法律从两方面来调整,一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据,在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范:

1、为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效。

2、为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。

法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量,最终确定一条,要么认定合同全部无效,要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

法院态度

阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,短期内也不可能完全消除,因而,老百姓、政府机关、法院都是知道的,法院审判也相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:

1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

2、对于差价太大,一般会认定无效。

3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

中介责任

首先,法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。

其次,即便有证据证明中介参与阴阳合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。

最后,行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

二手房交易影响

2010年9月29日晚,国家多部委分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。同时,政策再次强调了要加大住房交易市场检查力度的问题。首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。这些细则的具体补充不仅增强了监管的针对性,而且对其他政策的实施提供了有力的保障。

以北京为例,根据北京中原房地产的调查显示,现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额50%。这和经纪机构与买卖双方一起炮制“阴阳合”等违规手段的盛行有直接关系。一旦对这种普遍存在的市场“潜规则”进行针对性的打击,将使二手房炒家面临高额的炒房成本。另外,石家庄市采取了存量房交易软件的方式避免二手房交易的“阴阳合同”现象发生。

阴阳合同纠纷

实践中,交易双方签订的网签合同与实际履行的合同内容不一致所引发的纠纷,被称为阴阳合同纠纷。由于先后多份合同在成交价款、履行期限等方面不一致,当交易双方就具体内容发生争议时,究竟应以哪份合同为准成为人民法院审理此类案件的关键。

阴阳合同影响

同时,在“国五条”及其细则中,个人住房转让“按转让所得的20%计”个税,被看做是调控“重锤”。为逃避税收,当事人之间很可能就同一房屋的买卖分别签订多份房价款不同的合同,以逃避监管,获取非法利益。这一问题将直接影响国家税收政策的执行,不仅影响正常的税收法规的实施,甚至导致“国五条”有关加征20%税收的规定成为一纸空文。

“阴阳合同”未必能奏效

想钻这个空子的购房者需要注意了,除了面临很大的法律风险之外,在“国五””沈阳版细则出台后,由于将严格执行房屋评估价格,“阴阳合同”也失去了意义,因为“合同上的价格过低的话,就将按照评估价格缴税,如果成交价格高于评估价,则按照成交价格缴税”。

“阴阳合同”属违法行为

此外,律师表示,订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为,税务机关一旦发现,可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》,有可能构成偷税罪,根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

“阴阳合同”的效力判断

现实中存在很多类似的情况,签订阴阳合同以达到避税的目的,发生纠纷时,以现有的司法实践上看,法院会审查哪份合同为双方真实意思的表示,而逃避税收所签订的合同并非双方签订合同的真实意思表示,所以一般以实际交易的价格作为依据。

 

 

 

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